עו"ד פרקש ואח' נ' גבאי ואח'

פסק דין

כתבי הטענות

1. התובעת ונתבעים הינם בעלי הזכויות בדירות סמוכות בבית משותף, שמספריהן 27 ו-28 בהתאמה. הנתבעים הגישו בקשה לקבלת היתר בנייה לביצוע תוספת בנייה לדירתם וביום 11.6.08 קיבלו היתר כאמור.

על פי כתב התביעה תוספת הבנייה צפויה להתבצע בצמוד לקיר המערבי בדירת התובעת באופן אשר יחסום לחלוטין את שני החלונות היחידים הקיימים בחדר השינה ובחדר האמבטיה בדירה כך שקיר הבית החיצוני בו קבועים החלונות יהפוך לקיר פנימי בין שתי הדירות. על פי כתב התביעה מדובר בחלונות מקוריים אשר נבנו על ידי הקבלן המבצע עבור עמידר וגם בדירות מקבילות בבניינים סמוכים נבנו חלונות באותו מיקום. התביעה הוגשה במקור גם על ידי בעלה של התובעת עו"ד אדריאן פרקש אשר נפטר במהלך הדיונים. התובעת ובעלה התנגדו למתן ההיתר על ידי הועדה המקומית והועדה דרשה כתנאי למתן ההיתר כי תיערך בדיקה באם הפתחים בדירתם מאושרים בהיתר בניה. לאחר מכן ובלא שבוצעה בדיקה כנדרש ניתן ההיתר. לטענת התובעת ביצוע העבודות נשוא היתר הבנייה בפועל מהווה עוולה של מטרד ליחיד ועוולה של הפרעה לאור השמש. לטענתה די באמור כדי ליתן צו מניעה קבוע כנגד ביצוע התוספת המבוקשת על ידי הנתבעים, אשר הוא הסעד המתבקש בתביעה.

על פי כתב ההגנה תכניות היתר הבניה של הנתבעים מקורן בתכנית מתאר מ-2001 אשר עברה פרסום כחוק ומועד הערר לה חלף. הועדה שאישרה את היתר הבניה עשתה זאת לאחר ששקלה את כלל הנסיבות ואת ההתנגדויות שהוגשו, לרבות הטענה ולפיה פתח החלון היה בהיתר. לטענת הנתבעים הקיר בו ממוקם החלון מכוסה צמחיה ועצים עבותים כך שממילא אין אור שמש. עוד טוענים הנתבעים כי התנגדות התובעת יסודה באי רצונה לחשוף עבירות בנייה אותן ביצעה שכן חריגת בנייה זו מתנגשת בשטח המאושר לבניה לנתבעים. לטענת נתבעים יש לדחות את התביעה בשל חוסר ניקיון כפים של התובעת. עוד טוענים הנתבעים כי שקול מרכזי טרם רכישת הדירה על ידם הייתה האפשרות לבצע תוספת בנייה בדירה ועל כך שילמו עשרות אלפי שקלים כחלק מכלל ערך הדירה בתוספת היטל השבחה. לטענת הנתבעים מאזן הנוחות נוטה לטובתם וקיימים פתרונות אלטרנטיביים לתובעת.

2. בכתב התביעה שכנגד נטען כי התביעה העיקרית הוגשה על מנת להסוות עבירות בניה שבוצעו על ידי הנתבעת שכנגד. למרות שהנתבעת שכנגד מודעת לקיומה של תב"ע מאושרת ולעובדה שהתובעים שכנגד קיבלו היתר לביצוע תוספת בניה, בחרה להגיש תביעה שכל מטרתה היא להשהות בפרק זמן נוסף את ביצוע תוספת הבניה ולגרום נזקים נוספים לתובעים שכנגד. לטענת התובעים שכנגד בנתה הנתבעת שכנגד מרפסת אשר חלקה נבנה בניגוד להיתר בניה אשר ניתן לה והמונעת מהתובעים שכנגד לבנות את אשר הותר להם במסגרת היתר הבניה. הנתבעת שכנגד אף לא ביצעה צו הריסה בתיק פלילי בגין הכשרת שטח מחסן למגורים ועל כן אין ליתן לה כל סעד שכן אינה באה בידיים נקיות לבית המשפט. הנתבעת שכנגד גם הגדילה את שטח דירתה שלא בהיתר ועל חשבון הרכוש המשותף. הנתבעת שכנגד גם השתלטה על שטח הגינה המשותפת. לטענת התובעים שכנגד גם אם מקבל בית המשפט את טענות הנתבעת שכנגד אין בכך כדי למנוע מהתובעים שכנגד את תוספת הבנייה וזאת לאור מאזן הנוחות בין הצדדים וקיומם של פתרונות חילופיים לנתבעת שכנגד. בכתב התביעה שכנגד עותרים התובעים שכנגד להורות לנתבעת שכנגד לאטום את חלון החדר בדירתה; להרוס את חלק המרפסת שנבנה בניגוד להיתר הבניה והמונע בנייה מהתובעים שכנגד; להוציא את כלל הנטוע והמחובר בשטח בו ניתן כדין לתובעים שכנגד לבצע תוספת בניה ולחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד פיצויים בגין נזקים שונים שנגרמים להם כתוצאה מעיכוב הבנייה.

בכתב ההגנה לתביעה שכנגד נטען כי גם אם אושרה הבנייה על ידי עיריית ירושלים, עדיין עומדות לנתבעת שכנגד העילות המשפטיות המפורטות בכתב התביעה. המרפסת אשר נבנתה על ידי הנתבעת שכנגד נבנתה בהתאם להיתר הבניה שניתן. כנגד הנתבעת שכנגד אכן ניתן פסק דין ואולם מטרתו אינה הריסת הנכס אלא קבלת היתרים ואישורים מעירית ירושלים לגביו, נושא המצוי עדיין בתהליכים. מכל מקום נושא כתב האישום אינו סיפוח שטחים אלא שנוי יעודם. הנתבעת שכנגד לא סיפחה כל שטח משותף לדירתה. לטענת הנתבעת שכנגד אפילו יוכחו כל העובדות בכתב התביעה שכנגד אין לתובעים כל זכות משפטית לקבל את הסעדים הנתבעים על ידם וכתב התביעה שכנגד אינו כולל כל עילה משפטית לקבלת הסעדים הנדרשים.

3. מטעם התובעת והנתבעת שכנגד הוגש תצהירה של התובעת. מטעם הנתבעים והתובעים שכנגד הוגש תצהירו של הנתבע. כן הוגשו מטעם הנתבע תעודות עובד ציבור של לאוניד נירקיס ושל רוני נורי עובדי מחלקת הרישוי בעיריה. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם והצדדים סיכמו טענותיהם בעלפה.

הטענות בסיכומים

4. לטענת ב"כ התובעת בסיכומיו בנסיבות העניין התקיימו תנאי סעיפים 44 ו-48 לפקודת הנזיקין שכן תוספת הבניה נשוא התביעה מונעת לחלוטין כניסה של אור ואויר. מעדויות אנשי מחלקת הרשוי גם עולה כי אילו נתבקשה מלכתחילה בקשה להיתר בניה על פי מצב הדירה לאחר תוספת הבניה המוצעת, היא לא היתה מאושרת שכן עומדת בניגוד לתקנות התכנון והבניה. עוד טוען ב"כ התובעת כי מהראיות עולה שהחלונות היו קיימים עוד בעת הבניה, לפני עשרות שנים, והוכח כי היה היתר לחלונות. אך גם אם לא, יש מקום ליתן צו מניעה בנסיבות אלו לנוכח האינטרס ההסתמכותי החזק של התובעת ובפרט כאשר הוכח כי חוות הדעת שהוגשה לוועדה המקומית היתה שגויה והתבססה על הבנה מוטעית של פקיד את הוראות הדין. עוד טוען ב"כ התובעת כי מערכת האיזונים הנדרשת למתן צו מניעה נוטה במובהק לטובת התובעת הן לאור סוג הפגיעה בדירת התובעת והן מאחר וקיימות אלטרנטיבות לתוספת הבנייה המוצעת על ידי הנתבעים באופן שלא תיפגע דירת התובעת.

לטענת הנתבעים והתובעים שכנגד בסיכומיהם רכישת הדירה על ידי הנתבעים נעשתה בהסתמך על התב"ע החלה במקום ותוספת הבניה היתה מרכיב נכבד של התמורה עבור הדירה. אין באפשרות הנתבעים לעמוד בתשלומי השכירות הגבוהים אותם הם ממשיכים לשלם בדירה בה הם מתגוררים כעת. עוד טוענים הנתבעים כי מהראיות עולה כי לא היה קיים לחלון היתר בנייה. יתכן גם כי בפני הוועדה עמד חומר נוסף על זה שהוגש לבית המשפט המבסס מסקנה זו. לטענת הנתבעים תוכננה התב"ע באופן בו תוכננה לאחר שקילת האינטרסים של כל הדיירים, התובעת עצמה נהנית מהתב"ע ואין זה סביר כי כמה גופי תכנון עשו טעות בנוגע לשאלת ושקילת קיומם של פתחים עוד מעת ראשית הבניין. מה גם שהחלטת ועדת הערר התייחסה לטענות התובעת לגופן. אפילו היו הפתחים בהיתר, הפגיעה אושרה עוד בשלב התב"ע. אשר לחריגת המרפסת, נכון להיום המצב בשטח לא השתנה. אשר למאזן הנוחות הוא נוטה במובהק לטובת הנתבעים אשר רכשו את דירתם בהתבסס על התב"ע ולא היו רוכשים אותה גם על פי האלטרנטיבה המוצעת על ידי התובעת. בפרט כאשר לתובעת אלטרנטיבות פשוטות יחסית וניתן לפתור את בעיית המטרד, אם תאושר בניית הנתבעים, באמצעות פתיחת חלונות אחרים אצל התובעת.

לטענת ב"כ הנתבעת שכנגד בסיכומיו אין מקום ליתן צו לאטימת חלון ולעקירת עצים אפילו תידחה התביעה ואילו הנושא של המרפסת לא הוכח. לגבי התביעות הכספיות – חלקן נזקים שטרם התגבשו, ואילו באלו הנובעים ממתן צו המניעה ניתן לדון רק לאחר מתן ההחלטה בעניין זה. התובעים שכנגד גם לא הוכיח את נזקיהם הנטענים.

דיון

ההליכים בועדות התכנון ובבית המשפט

5. צו המניעה עניינו כאמור בנייה אותה מבקשים הנתבעים לבצע לאחר שניתן להם היתר לכך ביום 11.6.08 (ר' סעיף 8 לתצהיר הנתבע על נספחו). ההיתר חודש בינתיים ועתיד לפקוע ביום 30.6.12. היתר הבנייה מבוסס על הוראות תב"ע שמספרה 4925 אשר אושרה ביום 17.9.01 (ר' תעודת עובד ציבור של ליאוניד נירקיס). מדובר בתכנית תב"ע שהוכנה על ידי יזם פרטי והמאפשרת הרחבות דירות בחמישה בניינים סמוכים (ר' עדותו של ליאוניד נירקיס בעמ' 12, שורה 25; נפסח ב' לכתב ההגנה). על פי סעיף 9יא 1 לתב"ע "מתן היתר בניה מותנה בכך שנבדק ונמצא ע"י מהנדס העיר שאין בו משום פגיעה בדירות הסמוכות ככל הנוגע לאיוורור, תאורה ואיכות חיים" (ר' נספח ת/11 לתצהיר התובעת).

על פי התב"ע רשאי בעל הדירה שבבעלות הנתבעים לבנות בצמוד לקיר דירת התובעת, כך שקיר זה שהוא עתה קיר חיצוני יהפוך אם תתבצע הבנייה לקיר פנימי. בקיר זה שהוא עתה קיר חיצוני מצויים שני חלונות. אחד מחלונות אלו ממוקם בחדר שינה והשני בחדר אמבטיה (ר' סעיף 4 לתצהיר התובעת; עדותה בעמ' 16, שורות 31-23; עמ' 17, שורות 8-7). התובעת ובעלה המנוח לא התנגדו לתב"ע וכשנשאלה התובעת בעניין זה העידה כי לא היא ולא בעלה המנוח הבינו כי התוספת שבצמוד לדירותיהם מיועדת לדירה הסמוכה ולא לדירתם (ר' עמ' 17, שורות 16-11). בשנת 2004 קיבלו אף התובעת ובעלה המנוח היתר בנייה להרחבת דירתם בהתבסס על אותה התב"ע והרחיבו את דירתם.

הנתבע קנה את דירתו בשנת 2005 בהסתמך על התב"ע המאפשרת את הרחבת הבנייה (ר' סעיף 4 לתצהיר הנתבע ונספח א' לתצהיר). הוא הגיש בקשה לקבל היתר בנייה התואם את התב"ע. התובעת ובעלה המנוח התנגדו לבקשה מהטעם שהתוספת המוצעת תחסום לחלוטין שני פתחים של דירת התובעת הקיימים כבר מעת הבנייה המקורית של הבניין (ר' נספח ת/9 לתצהיר התובעת). ביום 28.10.07 ניתנה החלטת הועדה המקומית ולפיה הוחלט "לאשר את הבקשה בתנאים ללא זימון המתנגדים לדיון בועדה בהתנגדויות מכיוון שתכנית במתכונת המוצעת תואמת את הוראות תב"ע 4925 ונספח הבינוי, ואין מניעה לאשרה. לאור ההתנגדות שהתקבלה ממשפחת שגב ומאדריאן פרקש, המתנגדים לתוספת בשל חסימת פתחים קיימים בדירת המתנגד. הועדה תדרוש כתנאי למתן היתר בניה, לערוך בדיקה באם הפתחים בדירת המתנגדים מאושרים בהיתר בניה. הועדה המחוזית קבעה את הוראות התב"ע החלה במקום, לאחר ששקלה את כל השיקולים התכנוניים של תוספות ההרחבה לבניין הקיים ולכן, יש לבדוק הכיצד אושרו תוספות ההרחבה בתב"ע ע"ח חסימת פתחים בדירות הסמוכות. במידה והפתחים הינם בהיתר בניה, יש להביא את הבקשה לדיון חוזר בועדה המקומית בהתנגדויות והיה ולא הבקשה מאושרת, במתכונת המוצעת" (ר' נספח ת/10 לתצהיר התובעת). בעקבות החלטת הועדה הוגש דו"ח בוחן הרשוי רוני נורי ולפיו לא נמצא היתר לחלון ולכן בהחלטת הועדה מיום 14.2.08 ניתן לנתבעים היתר (ר' עדותו של ליאוניד נירקיס בעמ' 12, שורות 3-1).

6. ביום 19.3.08 הגישו התובעת ובעלה המנוח במסגרת תיק זה בקשה לצו מניעה זמני האוסר על ביצוע עבודות הבנייה בחצר הבית המשותף הצמודה לחלונות דירת התובעת ובעלה וביום 23.3.08 ניתן צו בהתאם למבוקש לאחר שהנתבע לא התייצב לדיון. בקשה שהוגשה לביטולו של הצו ביום 30.3.08 מטעמים של חוסר סמכות עניינית, נדחתה בהחלטה מיום 30.3.08. בקשה נוספת שהוגשה לביטולו של צו המניעה נדחתה בהחלטה מיום 10.1.10, לגופה של בקשה.

7. היתר הבנייה ניתן לנתבעים כאמור ביום 11.6.08. ביום 29.6.09, חודש היתר הבנייה. ביום 13.8.09, לאחר החלטת החידוש הוגש ערר על ידי התובעת ובעלה המנוח. הערר נדחה (ר' נספח ת/12 לתצהיר התובעת). בהחלטת ועדת הערר נאמר כי במועד זה נשוא הערר היא אך ההחלטה לחדש את ההיתר ואת הערר בעניין זה יש לדחות. ועדת הערר התייחסה בהחלטתה מעבר לנדרש ו"על מנת להפיס את העוררים" גם לגופו של עניין וציינה כי מאחר וההיתר שניתן תואם את נספח הבינוי של התב"ע הרי שטענות התובעת ובעלה המנוח כנגד ההיתר דינן היה להתברר בשלב אישור התב"ע ולא בשלב הבקשה להיתר.

שאלת קיומו של היתר לחלונות התובעת